专家解析：住房公共维修资金 到底该归谁管？
发布时间：2006-02-23
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今年1月1日，北京市建委正式开通了住房维修资金网上管理系统，业主们可以直接在网上查询资金的使用情况。“住房公共维修资金”成为新年过后，北京老百姓普遍关注的一个焦点，而其中最重要的焦点是，这一大笔巨额钱财，到底该归谁管？按照相关规定，住房维修资金从业主手里拿走到归还回来，需要经过三次移交，谁来保证三次“移交”不“遗失”？
让我们从法律角度看看这个问题，为此记者采访了北京市房地产律师协会会长、著名的房地产专业律师———陈文，以及年轻的合伙人律师闽敏。
问题一业主为什么要把巨额钱财交给与自己毫不相干的人收取和管理？
记者在采访中了解到，现在北京市的住房公共维修资金还是依据1998年建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》进行筹措与管理。按照这个规定，从1998年开始，我市的商品房买卖合同里就约定说，业主要按照房屋总价款的2%缴纳住房公共维修资金，在入住时更成为开发商是否给业主钥匙的前提条件，而且由开发商代收。
陈文律师在接受记者采访时说，他认为住房维修资金不应该成为入住时开发商是否给业主钥匙的前提条件，“根据商品房买卖合同，业主与开发商的关系是买卖关系，业主交付完房款，开发商交付完房屋，两者之间的交易完毕，买卖关系就结束了，业主必须把一大笔钱财让与自己毫不相干的人收取而且管理吗？有这个必要吗？”
陈文律师解释说：“我们大家都知道，一般情况下，开发商是项目公司，开发的项目一旦完毕，开发商将其所建的商品房销售完成，房地产项目公司就自行解体或者去开发其他项目。在目前专业分工越来越细化的情况下，开发商一般不直接参与物业管理，而由业主另聘请物业管理公司来进行管理，既然开发商不参与物业管理，开发商为什么要承担义务来收取维修资金呢？
作为一位从事多年房地产业务的专业律师，陈文告诉记者，从法律角度，业主与开发商之间不存在委托与被委托的法律关系，业主没有必须把住房维修资金交给开发商收取和管理的必要。但是，还沿用至今的一些条款使得业主、物业管理公司和开发商之间常常会产生不易解决的争议，比如建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有的，不计入住宅销售收入。”
问题二谁来保障住房公共维修资金的安全性？
按照相关的规定，所有的业主在收房的时候就把总房款的2%交给了开发商，但是，谁能够保障住房公共维修资金的安全性呢？说实话，记者在采访时了解到，没有人敢保证开发商对于收取业主的这一大笔维修资金是否能妥善保管。
陈文律师告诉记者，根据法律，这里存在一个信托管理问题。“由于开发商的临时性问题，基于他与业主没有法律关系，又没有人对开发商是否随意动用维修资金进行监督管理，所以在理论上存在开发商有可能随意使用住房公共维修资金，而侵犯业主收益的可能性，实际的一些司法案例中也不乏开发商长期拖欠银行贷款的事情。在收取和管理住房维修资金的主体方面，只有真正实施物业管理的单位才在法律上有资格对维修资金予以收取和管理，而开发商因其不具备物业管理的资格，又由于开发商与业主之间的买卖关系，使得开发商在法律关系上不宜也不应该成为收取和管理维修资金者。”问题三维修资金要倒三次手，谁来保证这笔钱财的安全？
记者在近日的采访中了解到,目前我市建委共归集到70多亿住宅公共维修基金,但是一分没花。北京市建委的通报情况显示,自2000年2月开始,到2004年12月31日,全市共归集商品住宅维修基金43.35亿元,并由市区小区办负责归集监督,其间按活期存款利率计息。房改房售后维修基金自2001年4月开始归集,截止到2004年底,共归集27.99亿元。房改房售后维修基金由售房单位负责归集,并存至住房基金管理中心系统。
陈文律师给记者分析说，根据北京市住宅小区这几年的建筑面积，这只是北京市一部分商品住宅上缴到北京市建委的维修资金，还有大量的维修资金“遗失”了。
为什么会出现“遗失”呢？业主知道吗？
陈文律师解释说：我们来看看住房公共维修要经过多少道手：1.一般由开发商在交付房屋或办理产权证时向购房人收取；2.开发商在办理产权证时交房管局小区办代管；3.业主委员会成立后，经业主委员会同意，小区办将维修资金移交物业管理企业管理，业主委员会进行检查与监督。
我们来看看倒了三次手后会发生什么？
根据建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条规定：“在业主办理房屋权属证时，商品住宅销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。”在北京，开发商从开始卖房到给业主办理下来产权证，一般需要1-3年甚至更长的时间。在这么长的时间里，由开发商保管的维修资金安全系数到底是多少，没有人知道。
建设部的《办法》第七条规定：“维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”这就是说，住房公共维修资金可以进行证券投资，而买国债是证券投资的一种形式。
陈文表示，产权证一天没下来，住房公共维修资金就要由开发商代管一天，谁来监管这段时间大笔维修资金的使用？没有人。
从法律角度来看，无论是开发商还是小区办的“代管”都是不适宜的。他告诉记者，房地产行政主管部门的职能不包括如何管理资金，更不具备管理巨额资金的功能，也无能力去按照第七条规定所说的进行证券投资。国务院颁布的证券投资资金管理办法早已经对资金的管理人、托管人的资格条件予以规定，维修资金不是投资基金，但建设部的《办法》里第七条规定维修资金可以购买国债，那么在理论上就存在，当房地产行政主管部门在管理巨额资金期间出现国家发售国债时，这个资金管理人就会购买国债，而这样做显然与其政府职能是相违背的。
记者无从知道北京市小区办是否用业主的住房公共维修资金购买了国债，但是，住房公共维修资金已经倒了两手，这期间有没有投资，有没有利息，没有人能说得明白，也没有人来监督。
陈文律师还分析说，我们再来看：根据建设部颁布的《办法》第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。”
就这样，大笔的巨额资金已经被移交了三次，每一次的资金移交都伴随着资金数额的变动，既有利息的变动，又有国债收益的变动，由于维修使用导致的资金减少，或者由于交资金的人数变动等等。
陈文律师在采访中担心地说，每一次巨额资金的移交都伴随着巨大的财务风险，由谁来承担这些不可预测的风险呢？没有人。无论是开发商，还是房地产行政主管部门，或是物业管理公司都不会承担这个风险，这个风险只能由资金的所有人———业主们来承担。而让业主来承担由于第三人三次移交资金而带来的风险，从法律角度来讲，实际上就是对业主的侵权。问题四维修资金是否需要经过三次移交？如何避免移交时的“遗失”？
根据法规，商品住宅的公共维修资金是归全体业主所有的，目的是为了业主的共用设施和共用部位维修保养之用，开发商销售完成房产，双方买卖关系解除，开发商就没有义务再去为已经卖出去的房产进行维修了，所以以后十几年的维修只能由业主们自己根据房屋损坏的情况不断进行维修。
陈文律师给我仔细做了一个分析：众所周知，任何产品一旦制造出来，销售出去成为商品，它都有一定的保修期，在保修期内，商品的制造者应该保证其质量，在合理的时间内，商品的制造者必须免费保修其产品，商品房也一样，现在政府部门也规定，业主在入住的时候，开发商要提供给业主住房质量保证书、质量保修书、住宅使用说明书等，在保修期内，开发商必须无偿地对商品房的任何部位，包括共用部位和共用设施设备都要免费维修，无需使用公共维修资金，也就是说，维修资金应该在保修期满后才能使用。
正常情况下，在开发商开始售出第一套房子一年后，这个小区就应该成立业主委员会，开发商在开始卖房子时，也应该聘请物业管理公司了，虽然最初的物业管理企业是由开发商选聘的，但是当业主入住一年以后业主委员会成立，业主委员会有权利决定重新选聘或续聘物业管理公司，业主委员会代表全体业主选聘物业管理公司，他们之间的法律关系是委托与被委托的关系。
陈文律师说，这实际上也是一种信托关系，即业主委员会是产权所有人，产权所有人以信托的方式，委托物业管理公司来管理自己的小区。物业管理公司是基于契约关系，即根据与业主委员会所签的委托管理协议进驻小区予以管理。基于上述法律关系，业主委员会可以委托物业管理公司收取业主委员会认可的维修资金，另立专门账号，并代为保管。业主委员会代表全体业主拥有维修资金的所有权，物业管理公司无权擅自使用维修资金，只有业主委员会开会决议使用维修资金，并书面通知物业管理公司，物业管理公司才能按照业主委员会通知的使用目的及审定的数额进行使用，而维修资金一定应在保修期满后开始使用才真正合理。
按照上述方法，既避免了维修资金三次移交所带来的风险，也避免了由于法律关系不明确所导致的开发商收取维修资金所带来的尴尬，又能使维修资金顺利收齐，最终达到及时保养维护业主们的房产目的。
问题五住房维修资金到底该归谁管？
从2006年1月1日开始，我市的住房维修资金实行网上管理网上监督了，过去不透明的状况将改变，业主将随时可以上网查询自己小区维修资金的使用情况。
可是，来自小区办的消息说，目前北京市小区办对维修资金还只是管，还没有“放”还给业主们。
记者采访的另一位律师闽敏对此说，根据物权的基本原则，财产归谁所有，所有人即享有占有、使用、收益、处分该财产的权利。维修资金来自业主，用于业主居住之小区房屋，则全体业主拥有维修资金的所有权，业主委员会作为由全体业主组成的业主大会的执行机构，应拥有维修资金的管理权。据悉，最新一稿《物权法》草案第82条规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。
陈文律师也告诉记者，1998年建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》在当年有其存在的必要性，当时，业主大会及业主委员会的宗旨、组织形式、法律地位在理论上还处于摸索阶段，实践中各小区绝大部分刚刚成立或尚未成立业主大会与业主委员会，即使已成立，组织也很松散，不具备管理巨额维修资金的能力。因而，由小区办进行代管，然后移交物业管理企业不失为一种保证资金安全性的措施。但，随着房地产业的发展，很多小区的业主大会与业主委员会逐渐建立并行使职权，而政府部门继续管理该资金则很大程度上带有了部门利益的色彩。
根据现实情况，陈文律师建议说，在目前我国的房地产业现状下，将维修资金长期交政府部门管理固然有不利之处，将维修资金交开发商或物业管理企业亦有其弊端，因为资金的使用与安全容易受开发商、物业管理企业在该小区服务的时间长短或其可能与业主发生的纠纷的影响。
在业主委员会成立并能充分发挥其效能之前，可以仍考虑由小区办代为管理，但应严格限制小区办的管理权限，并规定其充分公开相关信息。业主委员会成立并能有效行使其职权后，小区办原则上均应马上将维修资金移交业主委员会，业主委员会设立专门账户存放该资金并负责日常管理。为避免出现业主委员会部分成员损害全体业主利益的情形，该账户应对全体业主公开，同时应制定业主委员会使用该资金的金额与次数限制，超出该限制的资金使用则应由业主大会以一定的表决程序通过。
北京青年报
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